Property Cash Machine

Bisnis Property saat ini memang sedang Trend, hal ini membuat penulis buku dan ebook tentang Investasi Property terus bermunculan. Sepengetahuan saya beberapa penulis buku tentang Property yang terkenal saat ini ada 4, karena bukunya dapat ditemukan di gramedia dan mungkin akan terus bertambah, mereka adalah: Cipto Junaedy (penulis eBook Buku Strategi Membeli Banyak Property Tanpa Uang, Tanpa Utang/KPR, Ngak Perlu Nunggu Harga Miring dan 6 Bulan Bisa Beli Property Tanpa Uang Tanpa KPR Ngak Perlu Nunggu Harga Miring), Aryo Diponegoro (penulis eBook Buku Raja Bisnis Property Megaprofit No. 2), Joe Hartanto (penulis eBook Buku Property Cash Machine), dan Ridwan Raharjo (penulis eBook Buku Cara Benar Beli Property Tanpa Uang Tanpa Bohong).

Masing-masing penulis Buku Property ini mempunyai ciri khas unik dan strategi jitu yang berbeda-beda  dalam mengajarkan Ilmu Property nya kepada orang lain, entah siapa yang paling hebat diantara keempatnya. Namun pada kesempatan ini Ebook Property Cash Machine karangan Joe Hartanto lah yang ingin saya share dan posting (atas permintaan request pengunjung). Ebook Property Cash Machine yang dibagikan secara Gratis oleh Joe Hartanto ini sebenarnya hanya ada 2 bab saja, antara lain: Pentingnya Investasi (bab1) dan Leverage=Sahabat Anda di Property (bab2), namun saya tambahkan lagi rangkuman inti dari beberapa bab penting eBook Buku Property Cash Machine yang didadapat dari berbagai sumber di internet lalu disatukan dalam sebuah eBook setebal 13 halaman berikut di bawah ini saya paparkan ulasannya. Berikut ini daftar isinya:

• Beberapa Tipe Orang Berinvestasi di Property
• 6 Kriteria Properti Layak Investasi
• 5 Macam Harga Property
• 11 Langkah Sukses Dalam Memenangi Negosiasi Dan Transaksi Property
• 6 Sumber Pendanaan
• 7 Strategi Transaksi Tanpa Modal
• 9 Alasan Mengapa Anda Meminjam ke Bank
• 8 Strategi agar Pengajuan Kredit Anda 99 Persen Disetujui Bank
• Strategi Sukses Menjual Property
• 5 Tips Menjadi Investor Sukses
• 8 tips mendapatkan property hot deal

Berikut merupakan Rangkuman Property Cash Machine dari beberapa sumber

Beberapa tipe orang berinvestasi di bidang property

1. Tipe Spekulasi :

Tipe ini orang membeli properti didasarkan hanya atas informasi / isu yang belum jelas / mitos

yang mengatakan harga properti akan selalu naik, tanpa mendalami / mengecek kebenaran

informasi / isu yang ada, dan menghitung untung rugi dari tindakannya, dengan harapan

investasinya naik melambung tinggi bila informasi tersebut benar-benar terwujud. Misalnya : ada

isu dilokasi A akan dibangun sebuah lokasi taman rekreasi terbesar di kota itu, orang dengan tipe

spekulasi ini akan langsung memburu property disekitar area isu / info yang dihembuskan oleh

orang-orang yang katanya akan dibangun taman rekreasi tersebut tanpa mengecek kebenaran

informasi yang sebenarnya. Kalau ternyata benar kenyataan yang terjadi bisa untung besar

,langsung Kaya mendadak tetapi bila hal tersebut hanya isu saja atau malah sebaliknya bukan

dijadikan tempat rekreasi tapi menjadi tempat pembuangan akhir / sampah ,apalagi kalau

uangnya dari pinjaman ,dan properti tersebut hanya menghasilkan cash flow negative maka yang

terjadi bisa mengalami kerugian atau bahkan kebangkrutan financial.

2. Tipe Pedagang :

Banyak orang disekitar kita yang merupakan masuk di tipe ini, yaitu orang-orang yang Mencari

properti dengan harga miring dari harga pasaran terus diperbaiki atau direnovasi dengan harapan

bisa menjualnya nanti dengan harga yang lebih tinggi, dan mendapatkan keuntungan dari

selisihnya. Memang banyak orang yang kaya dengan jalan ini, tetapi ada kelemahannya yaitu

memerlukan modal yang sangat besar dan keuntungannya hanya sekali saja yaitu ketika rumah /

properti tersebut laku dijual, setelah itu anda harus mencari lagi dari awal.

3. Tipe Pembebas Lahan :

Golongan ini adalah golongan yang melakukan jual beli properti dengan cara membebaskan

lahan yang luas dari masyarakat lalu diberikan nilai tambah diatas lahan tersebut sehingga lahan

yang dibeli harganya bisa naik berpuluh-puluh kali lipat. Golongan ini biasanya golongan

developer yang memiliki modal besar sehingga bisa melakukan pembebasan lahan , tetapi tipe

ini sangat rentan terhadap kenaikan harga dan kenaikan suku bunga.

4. Tipe Investor :

Tipe ini adalah golongan yang membeli properti / rumah dengan dasar keputusan ketika harga

Properti turun dan tidak akan menjualnya sampai kapanpun karena mereka membiarkan properti

mereka bekerja untuk mereka. Menghasilkan cash flow positif bagi mereka >> menghasilkan

passive income bagi mereka selamanya. Mereka ini berpikir ketika membeli properti kita harus

Untung terlebih dahulu di depan lalu tiap bulannya mereka juga mengambil keuntungan dari

hasil pemberdayaan rumah / properti tersebut (cash flow positive ) sehingga mereka

memberdayakan rumah / properti nya dengan maksimal.

6 Kriteria Properti Layak Investasi

1. Cashflow harus positif

Maksudnya positip adalah setelah dikurangi dengan biaya-biaya yang ada seperti biaya

cicilan ke bank, biaya operasional dll, masih menyisakan keuntungan positif.

2. Harga properti harus bisa memberikan keuntungan pada saat kita membelinya

Triknya adalah kita harus selalu mampu membeli properti yang dibawah harga pasar,

karena pihak bank menilai aset properti berdasarkan harga pasar, oleh karena itu jika kita

mampu membeli dibawah pasar maka kemungkinan memiliki keuntungan pada saat beli

sangat pasti.

3. Motivasi penjual harus jelas

Berikut beberapa motivasi penjual yang perlu kita ketahui sehingga akan mempermudah

pembelian properti yang dibawah harga pasar :

Penjual properti sedang terlibat hutang yang sudah tidak bisa membayarnya lagi

 Sedang membutuhkan biaya untuk pengobatan anggota keluarganya

 Membutuhkan biaya untuk anaknya yang sedang kuliah

 Pindah kerja ke luar kota

 Sedang dalam proses perceraian sehingga terjadi pembagian harta gono-gini

4. Lokasi properti yang pertumbuhannya sangat menjanjikan

5. Kondisi properti harus bagus dan terawat

6. Dokumen properti harus lengkap dan sah

Selain 6 kriteria tersebut diatas, dalam memilih properti kita juga harus memperhatikan beberapa

faktor seperti misalnya, propertinya dekat dengan pusat perkantoran, dekat dengan kawasan

industri, disekitar sekolah atau kampus, kepadatan penduduk yang cukup tinggi dan daerah yang

berdekatan dengan akses jalan tol.

5 Macam Harga Properti

Menurut Joe Hartanto dalam bukunya Property Cash Machine ada 5 jenis harga properti yang

berlaku umum, antara lain :

1. Harga Pasar

Harga pasar adalah harga tanah di daerah tersebut di tambah dengan harga bangunan

yang sudah di kurangi dengan depresiasi bangunan tersebut. Jadi kalau bangunannya

sudah tidak baru, maka nilai bangunan tersebut harus di kurangi dengan depresiasinya.

Intinya harga tersbut diak sama dengan harga tanah di tambah dengan harga baru

bangunannya, karena ada unsure depresiasi di sana. Biasanya besarnya depresiasi dari

bangunan adalah sekitar 5% per tahun.

2. Harga Permintaan=harga emosional

Harga permintaan adalah harga yang di tawarkan oleh penjual. Seringkali harga emosial

ini harganya lebih tinggi dari harga pasar, karena ada unsur emopsional di sana, misalnya

rumah bekas artis, rumah bekas pejabat, rumah bekas presiden, dst. Oleh karena itu hati

hati dengan harga ini, karena harga ini di minta berdasarkan nilai emosional dari rumah,

dan memang itu yang mau di jual dari property tersebut.

3. Harga reproduksi baru (harga tanah sekitar + harga bangunan baru)

Nah kalau yang ini merupakan harga property berdasarkan harga tanah di sekitar daerah

tersebut di tambah dengan harga bangunan baru yang menempati bangunan tersebut.

Contohnya adalah perumahan baru, biasanya ada harga tanahnya dan ada harga

bangunannya. Harga ini biasanya juga di sebut replacement cost, yaitu harga yang sering

di gunakan pengembang untuk memasarkan propertynya.

4. Harga jual cepat = harga likuidasi

Harga ini biasanya adalah harga maksimal yang diberikan oleh bank untuk memberikan

pinjaman. Biasanya nilainya adalah 80% dari harga pasar. Mengapa kok bank hanya

memberikan pinjaman hanya 80% dari harga pasar? Jawabnya adalah karena kalau terjadi

kredit macet dengan property tersebut dan bank akan menjual asset tersebut, maka jika

bank akan menjual dengan cepat, maka harga yang bisa ditawarkan adalah sekitar 80%

dari harga pasar tadi. Nah yang 20% itu biasanya di sebut margin of safety atau batas

tingkat keamanan dari bank, artinya jika bank harus menjual dengan cepat property yang

sudah menjadi milik bank tersebut, maka harga jual cepat biasanya sekitar 805, dengan

demikian jika bank ingin menjual dengan harga tersbut, sebenernya bank sudah tidak

rugi.

5. Harga transaksi (harga sesungguhnya)

Harga transaksi adalah harga sesungguhnya yang terjadi dari transaksi property. Nah

tentu sebagai investor yang baik, harga transaski hendak lebih kecil dari harga pasar,

sehingga bisa untung saat membeli. Lebih hebat lagi jika bisa mendapatkan harga

transaksi di bawah harga likuidasi, ini lebin bagus lagi, karena bisa mendapatkan harga di

bawah harga likuidasi, dan kalau property tersebut harus dengan cepat, maka minimum

property tersebut akan laku di harga likuidasi, dan sekali lagi investor tetep akan untung.

11 Langkah Sukses Dalam Memenangi Negosiasi Dan Transaksi Properti

Menurut Joe Hartanto dalam buku property cash machinenya, ada kiat-kiat khusus agar kita bisa

menjadi seorang negosiator yang handal sehingga selalu bisa mendapatkan transaksi properti hot

deal. Langkah-langkah tersebut meliputi :

1. Kita diharuskan untuk tidak pernah jatuh cinta dan pakai emosi dalam transaksi

Maksudnya adalah, ketika kita selalu melibatkan emosi dalam bernegosiasi maka sudah

pasti harga jual properti tidak akan memberikan keuntungan yang maksimal.

Apalagi kita sampai jatuh cinta sama properti yang kita incar, maka kemungkinan untuk

mendapatkan hot deal pasti tidak mungkin, karena kita sudah terlanjur tertarik. Yang

seharusnya kita cintai adalah hasil dari transaksi properti dan cashflow yang diperoleh.

2. Selalu siap dalam melakukan kompromi

Tidak ada negosiasi tanpa kompromi tetapi dengan syarat kita tetap yang mengendalikan

negosiasi tersebut agar kita selalu dipihak yang memenangkan deal.

3. Ajukan penawaran harga 3-4 hari setelah survei dilakukan

Sudah hal yang wajar ketika kita melihat sesuatu produk yang menarik untuk segera

bertanya dan menawarnya. Akan tetapi karena kita sedang berinvestasi, sebaiknya tahan

dulu sampai penjual yang melakukan penawaran terlebih dahulu dan bertanya-tanya

kepada kita kalau kita jadi mengajukan penawaran berapa dan penawaran seperti apa

yang akan kita ajukan.

Kenapa kita dianjurkan melakukan penawaran setelah 3-4 hari setelah survei dilakukan?

Karena waktu 3 sampai 4 hari adalah waktu yang tepat untuk melakukan analisis dan

perhitungan, sekaligus untuk mengetahui motivasi penjual apakah ia memang berniat

menjual propertinya.

4. Dasar dari kita melakukan penawaran adalah karena adanya cashflow yang menguntungkan

Sebelum kita melakukan penawaran, wajib untuk menganalisis berapa cashflow yang

akan dihasilkan dan seberapa besar capital gain yang diperoleh dari properti tersebut jika

kita mengacu harga pasar yang berlaku.

5. Tentukan batas maksimal penawaran sebelum negosiasi berlangsung

Kita harus bisa mempelajari detail lokasi properti yang akan kita beli, dan sebaiknya tahu

persis berapa harga pasar yang berlaku pada saat itu. Sehingga kita akan tahu motivasi

dari penjual, apakah memang benar-benar berniat menjual atau ada motivasi lain.

6. Pemenang adalah yang terakhir menyebutkan angka

Biarkan penjual menyebutkan harga jual yang akan ditawarkannya dan mau menurunkan

jarga jual tersebut serendah-rendahnya. Kalau dari awal motivasi dari penjual memang

lagi butuh duit atau ada keperluan lainnya, tentunya ia tidak akan menyia-nyiakan

kesempatan untuk bisa menjual rumahnya karena sudah ada pihak pembeli yang mau

membeli rumahnya.

7. Tawar harga jauh lebih rendah dari transaksi yang diinginkan

Misal jika kita ingin bertransaksi dengan harga 1 milyar, dan itu sudah harga dibawah

pasar, maka berikan penawaran dibawah angka tersebut, misal dengan menawar 600 juta

atau 700 juta. Siapa tahu penjual bisa menurunkan harganya lagi.

8. Kita tidak boleh sampai dipengaruhi oleh penjual ataupun broker

Biasanya penjual atau broker yang sudah ahli akan mencoba mempengaruhi pikiran kita

agar kita lekas tertarik dan akan menyesal apabila kita sampai tidak membelinya.

Oleh karena itu kita disarankan menunggu 3 nyampai 4 hari dari survei, karena hal ini

akan menguntungkan kita dalam rangka evaluasi dan analisis properti tersebut.

9. Seorang investor properti harus bisa melakukan tenggang waktu pembayaran

Semakin lama semakin baik, karena kita nantinya akan bekerja sama dengan pihak bank

sehingga perlu waktu untuk mencairkan uang untuk membiayai properti tersebut.

Biasanya proses bank dalam melakukan pencairan pinjaman kurang lebih memakan

waktu satu bulan paling cepat.

10. Usahakan kita tidak memberikan DP kepada penjual

Kita akan dianggap investor hebat dan sukses jika sampai melakukan transaksi tanpa DP

dan pembiayaan dilakukan oleh bank. Inilah yang disebut membangun investasi tanpa

modal yang setiap investor inginkan. Seandainya ada DPpun, sebaiknya kita

memberikannya dalam jumlah yang kecil, terus bagaimana caranya agar penjual setuju

dengan permintaan kita? yaitu dengan strategi menaikkan harga properti (misal dinaikkan

20 juta atau 50 juta dari harga kesepakatan) tapi dengan catatan mereka mau

meringankan syarat pembayaran.

11. Pantau perkembangan harga properti yang sedang kita incar secara berkala

Cek setiap minggu atau bulan apakah mengalami penurunan harga, atau barangkali

memang sudah laku. Karena biasanya penjual yang frustrasi karena properti yang

dijualnya tidak laku-laku, maka mereka akan menurunkan harga agar cepat laku ditambah

karena faktor kepepet pula (butuh duit).

6 Sumber Pendanaan

1. Pembiayaan dari penjual (financing by owner/seller)

2. Bantuan IMF (Istri, Mertua, dan Famili)

3. Kerjasama dengan rekan bisnis (konsorsium)

4. Pinjaman dari kantor

5. Lembaga keuangan non-bank

6. Bank

7 Strategi Transaksi Tanpa Modal

1. Naikkan harga, turunkan syarat pembayaran property

 Jika kita telah menemukan properti yang hot deal (harga jual dibawah harga pasar dan

sudah memberikan cashflow positip), akan tetapi pendanaan kita belum siap, strategi

menaikkan harga properti ini bisa dijalankan. Terus bagaimana cara melakukannya?

misalkan, harga pasaran untuk rumah dengan luas dan tipe yang sama disekitar properti

yang sedang kita incar berkisar Rp.500 juta, tetapi harga yang ditawarkan oleh penjual

Rp.300 juta, dengan strategi ini kita bisa menaikkan harganya menjadi Rp.350 juta

kepada sang penjual, sehingga penjual merasa sangat diuntungkan. Setelah penjual

merasa senang, kita baru menawar syarat pembayarannya karena harga properti itu telah

kita naikkan. Misal jika penjual minta DP 50 persen, kita tawar DP 20 persen, atau

bahkan kalau bisa tanpa DP sama sekali.

2. Meminjam dari penjual

 Yang dimaksud meminjam disini adalah menegosiasikan pembayaran agar kekurangan

yang 20 persen misalnya, agar bisa dilunasi secara bertahap (dicicil). Maka dari itu, sejak

awal kita terlebih dahulu harus mengetahui motivasi penjual. Karena jika kita tahu kalau

penjual benar-benar memang hendak menjual rumahnya, tentu saja kita bisa

menegosiasikan syarat-syarat pembayarannya seringan mungkin, agar kita tidak terlalu

terbebani dengan biaya awal yang sangat besar.

3. Menggunakan uang sewa yang dibayar dimuka

Sebaiknya kita dalam mencari properti yang hot deal seharusnya yang dalam kondisi

sudah tersewa. Misalnya rumah kontrakan yang sudah ada penyewanya dalam jangka

waktu 5 tahun kedepan atau lebih. Sehingga uang sewa properti yang telah dibayar

dimuka dapat dijadikan sebagai DP.

4. Menggunakan Agunan Tambahan

 Ini adalah strategi terakhir yang boleh kita coba, seandainya semua strategi tanpa modal

yang kita negosiasikan ternyata tidak membuahkan hasil, padahal properti yang kita incar

merupakan investasi properti yang betul-betul hot deal. Ini memerlukan syarat yaitu, kita

harus sudah memiliki sertifikat properti yang belum dijaminkan untuk kita agunkan ke

bank sehingga kita memperoleh dana untuk membeli properti hot deal tersebut.

5. Memanfaatkan Kredit Tanpa Agunan (KTA)

 KTA ini bisa kita manfaatkan karena prosesnya lebih cepat dibanding kredit dari bank

lainnya.

6. Memanfaatkan kartu kredit

 Kartu kredit juga bermanfaat, jika kita bisa mengelolanya, minimal untuk memenuhi

kebutuhan awal transaksi properti, misalnya untuk membayar uang muka / tanda jadi.

Oleh karena itu sah-sah saja jika kita mempunyai kartu kredit banyak hingga puluhan

kartu kredit, yang penting digunakan untuk tujuan investasi, bukan konsumsi.

7. Mendapatkan dana lebih dari bank

 Ada sejumlah cara untuk menjalankan strategi ini. Kita harus jeli dalam mencari properti

yang harganya jauh dibawah harga pasar / bahkan dibawah harga likuidasi. Pihak bank

dalam mengucurkan pinjaman, selalu berdasarkan harga pasar yang diperoleh dari

apraisal bank. Selisih dari harga transaksi dan pinjaman bank inilah yang dikategorikan

dana lebih.

9 Alasan Mengapa Anda Meminjam ke Bank

1. Karena dana yang kita miliki bersifat terbatas

Sebanyak apapun uang yang kita miliki, pasti mempunyai keterbatasan, sehingga tidak

mungkin kita bisa meng-cover seluruh pembiayaan investasi kita nantinya.

2. Karena sudah tidak ada yang mau meminjamkan uang kepada kita

3. Karena kita memang sengaja tidak mau mau menggunakan uang kita sendiri

 Dalam prinsip investasi adalah perbanyaklah investasi kita dengan mengeluarkan dana

yang sekecil mungkin.

4. Dana dari bank bebas dari sengketa, penipuan, surat ganda

5. Dana bank terlindung dari berbagai resiko

Untuk ini, kita harus mempunyai asuransi jiwa kredit dari bank. Oleh karena itu kita

harus meminta dibuatkan asuransi oleh bank jika kita melakukan pembiayaan.

6. Tingkat COC (cash on cash return) sangat tinggi

Tingkat pengembalian modal adalah perbandingan cashflow positip yang kita peroleh

dari properti yang kita beli, dengan modal yang telah kita keluarkan. Dengan meminjam

ke bank, kita bisa memperbesar persentase COC tersebut.

7. Pinjaman properti adalah pinjaman dengan jangka waktu terpanjang dan termurah

Hal ini karena properti merupakan agunan yang sangat bagus, hampir bisa dibilang harga

properti tidak pernah turun.

8. Kredit bank = leverage yang luar biasa

9. Dengan kredit bank kita bisa mendapatkan cash back

Kita harus mendapatkan properti yang harganya dibawah harga pasar, sehingga nantinya

kita bisa memperoleh cash back dari selisih pinjaman dari bank dan harga properti

tersebut.

8 Strategi agar Pengajuan Kredit Anda 99 Persen Disetujui Bank

1. Mengajukan kredit kesebanyak mungkin Bank

Kita seharusnya jangan pernah mengajukan kredit hanya satu bank jika berkenaan dengan

pinjaman untuk investasi, karena setiap bank punya kebijakan yang berbeda-beda. Kita

selayaknya menjalin hubungan dengan sebanyak mungkin bank agar peluang kita

semakin besar, lagi pula dengan mengajukan kredit ke banyak bank, kita bisa

membandingkan penawaran mana yang terbaik yang bisa kita ambil nantinya.

2. Ambil jangka waktu kredit bank yang paling lama

Makin lama waktu pinjaman kita, akan semakin menguntungkan, alasannya yaitu :

 Kalau jangka waktunya pendek, maka cicilannya menjadi besar dan menjadi terasa berat

bagi kita, sehingga cashflow menjadi sedikit.

 Pengaruh inflasi, yaitu nilai cicilan kita semakin lama, semakin menurun walaupun

angkanya sama, hal ini terjadi karena pengaruh inflasi yang semakin lama semakin tinggi.

 Nilai aset kita makin lama makin meningkat, sedangkan pokok hutang kita makin lama

makin berkurang.

3. Mengetahui kemampuan kredit kita

Analis bank akan menetapkan kemampuan membayar cicilan sebesar sepertiga dari

penghasilan kita. Misalkan, penghasilan kita 20 juta, kemudian ditambah penghasilan

istri atau yang lain misalnya 10 juta, maka total penghasilan kita menjadi 30 juta setelah

ditambahkan.Ini berarti kemampuan kita membayar cicilan kredit bank sebesar 10 juta

perbulan (sepertiga dari jumlah penghasilan kita).

4. Ketahui harga reproduksi baru dari properti yang akan kita beli.

5. Pelajari siklus pengucuran kredit bank.

Dengan mengetahui siklus ini, kemungkinan besar kredit kita akan dicairkan, dibanding

kita tidak tahu menahu tentang siklus pengucuran bank.

6. Menggunakan cashback dengan bijak

Jika kita mendapatkan uang lebih dari pengucuran kredit bank, maka sebaiknya

digunakan untuk tujuan produktif, atau kita investasikan lagi ke properti lain sehingga

nantinya dapat menghasilkan keuntungan yang semakin berlipat.

7. Menjaga kepercayaan bank

Maksudnya yaitu, kita harus menjaga nama baik kita dimata bank. Misalnya, kita jangan

sampai telat membayar cicilan kredit setiap bulannya, karena dengan terlambatnya kita,

maka dimata bank kita menjadi nasabah yang tidak disiplin, dan untuk jangka panjang

jika kita mengajukan kredit lagi akan lebih sulit di cairkan.

8. Meminjam lagi

Pinjaman pertama yang telah disetujui oleh bank akan menjadi catatan bagi kita, karena

jika catatan kita baik dimata bank, maka untuk kedepannya kita bisa meminjam lagi, dan

kemungkinan besar pasti disetujui oleh bank karena catatan baik ini

Strategi Sukses Menjual Properti

Menurut Joe Hartanto dalam bukunya Property Cash Machine, ada sembilan strategi yang wajib

kita ketahui jika ingin menjadi seorang investor atau pedagang properti. Sebetulnya jika menjadi

seorang investor properti, adalah pantang untuk menjual aset properti kita, kecuali kalau aset kita

memang sudah tidak lagi menghasilkan passive income, atau menghasilkan tetapi tidak relevan

dengan harapan kita atau biaya-biaya yang telah kita keluarkan.

Berikut sembilan cara agar aset properti kita bisa terjual dengan harga yang kita inginkan :

1. Melakukan Renovasi Kosmetik

Lakukan properti kita dengan renovasi yang kecil saja, sehingga tidak mengeluarkan

biaya yang cukup besar. Akan tetapi hal ini manfaatnya luar biasa bagi calon pembeli.

2. Fokuskanlah pada kelebihan properti kita

Kita harus bisa meyakinkan calon pembeli bahwa properti kita merupakan properti yang

terbaik, misal dengan mengatakan kelebihan-kelebihan properti kita, seperti dekat dengan

jalan raya atau jalan tol, dalam jangka waktu dua tahun akan dibangun sebuah mall atau

pusat pertokoan, dll.

3. Kita harus bisa membuat penawaran yang sensasional

Makin tinggi kelebihan-kelebihan properti yang kita tawarkan, maka hasilnya akan

semakin baik, dan tingkat keberhasilannya juga semakin tinggi. Contoh dengan memberi

gambaran bahwa aset properti kita selama ini bisa menghasilkan cash flow perbulan

cukup tinggi / selalu banyak peminat yang ingin menyewanya, dll.

4. Membuka harga transaksi diatas harga yang diinginkan

Kalau kita mau membeli aset, kita harus menawar serendah mungkin. Akan tetapi jika

kita ingin menjual aset, kita harus melakukan penawaran dengan harga setinggi mungkin,

misal jika aset kita ingin terjual dengan harga Rp.200 juta, maka bisa mulai kita tawarkan

dengan harga Rp.350 juta.

5. Tawarkan dulu kepada orang-orang terdekat kita

Kita jangan selalu meremehkan orang terdekat kita, misal tetangga kita, teman kita.

Karena justru mereka sebetulnya adalah calon pembeli yang sangat potensial bagi kita,

karena kita seringkali tidak tahu, jika ada teman atau tetangga yang sangat butuh rumah,

akan tetapi bingung dalam melakukan pencarian. Sedangkan kita selalu disibukkan

dengan rutinitas kita, sehingga minim dari informasi.

6. Kita harus bisa mengatur waktu untuk bertemu dengan para calon pembeli pada saat

bersamaan.

Kita harus bisa menyampaikan kepada calon pembeli kita, bahwa kita tidak punya waktu

luang untuk melakukan pertemuan, sehingga kita bisa menentukan kapan waktu yang

tepat untuk bertemu. Nah, disini letak keuntungan kita, karena bisa mengatur dan

mempertemukan mereka secara bersamaan. Hal ini kita mempunyai peluang

mendapatkan harga yang kita inginkan, karena jika melakukan penawaran dengan banyak

calon pembeli, maka faktor emosional akan lebih dominan. Akan terjadi persaingan

penawaran harga diantara mereka, sehingga kita bisa tentukan penawar yang tertinggilah

yang mendapatkan properti kita.

7. Beri batas waktu penawaran

Kita harus bisa sedikit jual mahal ketika melakukan penawaran. Kita harus bisa

menyembunyikan kalau kita lagi butuh uang atau dalam posisi terjepit. Jangan pernah

memberi mereka kesempatan untuk mengulur-ulur waktu. Katakan pada mereka bahwa

penawaran paling lambat satu minggu kedepan. Kalau lewat dari itu, maka properti ini

tidak jadi dijual. Dengan cara seperti ini, maka calon pembeli lebih terpengaruh dan

berpikir cepat untuk segera mengajukan penawaran.

8. Mintalah DP (Down Payment) sebesar mungkin

Ini sangat berkebalikan jika kita hendak membeli properti. Dalam menjual properti, maka

mintalah DP sebesar mungkin kepada mereka, jika memang memungkinkan kita bisa

meminta langsung pelunasan pada saat itu juga.

5 Tips Menjadi Investor Sukses

Menurut Joe hartanto dalam bukunya Property Cash Machine, ada beberapa tips agar kita

menjadi investor properti yang sukses. Berikut tips yang perlu kita ketahui :

1. Dalam berburu properti yang kita lakukan harus berdasarkan apa yang kita lihat, bukan

apa yang kita asumsikan.

Maksudnya adalah kita tidak boleh hanya berasumsi bahwa properti yang kita incar

merupakan properti hot deal, akan tetapi kita juga harus melihat secara nyata tentang

kondisi properti itu, apakah memang benar bisa menghasilkan cash flow positip, apakah

dalam beberapa tahun kedepan lingkungannya menjadi pusat bisnis, dll.

2. Menentukan Target (Rencanakan Bisnis Investasi Kita)

Setiap investor pasti mempunyai perencanaan bisnis yang cukup matang. Jika kita masih

dalam kategori investor pemula, maka rencanakan target jangka pendek dulu dalam

berburu properti, misal dalam satu tahun kita harus bisa mendapatkan aset properti hot

deal senilai Rp.100 juta, kemudian pada tahun depannya kita bisa mendapatkan aset

properti senilai kelipatannya, dll. Sehingga dengan adanya target kedepan, kita

diharapkan akan terus berupaya dan berjuang keras untuk mendapatkan properti hot deal

tanpa dilandasi perasaan malas atau menyerah.

3. Membuat Manajemen Waktu yang baik

Sebagai investor properti, kita harus mampu membagi waktu seperti, kapan waktu yang

tepat dalam mencari properti, kapan kita berhubungan dengan pihak bank, kapan

mengelola aset, dll.

4. Membuat Manajemen Keuangan Yang Ketat

Sebetulnya cukup banyak orang yang bisa mendapatkan properti hot deal yang setiap

bulannya bisa menghasilkan cash flow yang bagus, akan tetapi karena lemahnya dalam

pengelolaan uang, sehingga mereka banyak yang salah jalan dan terlibat utang ataupun

mengalami kredit macet dalam pembiayaannya. Terus caranya bagaimana agar kita bisa

membuat manajemen keuangan yang baik? Misalnya, jika kita mendapatkan cash back

atau cash flow positip pada saat transaksi, maka cara yang baik adalah mengatur

pendapatan itu untuk tujuan investasi bukan konsumsi. Utamakan biaya pelunasan

transaksi, biaya cicilan ke bank, dll. Jangan pernah menggunakan dana untuk membeli

motor, mobil atau produk konsumsi lainnya, karena hanya akan menimbulkan beban dan

pengurangan modal atau aset.

5. Kita harus menggunakan logika, bukan emosi dalam transaksi property

Dalam mencari properti, kita harus cermat dalam menghitung cash flow, cash back,

cicilan perbulan, dll. Karena jika kita hanya menggunakan emosi, maka timbul perasaan

suka terhadap properti yang kita cari, sehingga masalah keuangan tidak kita

pertimbangkan lagi, apakah cash flownya positip atau negatif

8 Tips Mendapatkan Property Hot Deal

1. Tetapkan target atau tujuan Anda. Anda harus tahu dan sadar akan tujuan Anda praktekkan sistim PropertyCashMachine, berapa besar penghasilan pasif yang Anda ingin dari portfolio investasi properti Anda.
2. Cari dan buat daftar prospek properti incaran Anda. Anda bisa cari dari berbagai macam sumber, jangan pernah merasa puas dengan punya banyak daftar prospek properti. Cari terus dan buatlah sebanyak banyaknya.
3. Bergaul dan bersosialisasilah dengan berbagai kalangan. Anda tidak akan pernah tahu, saat salah satu dari mereka memiliki properti hotdeal yang sesuai dengan kriteria Anda.
4. Promosikan diri Anda sebagai properti investor. Jika teman teman Anda mulai mengenal Anda sebagai seseorang yang selalu mencari dan membeli properti, dan mereka mulai seringkali menawarkan properti pada Anda. Artinya promosi diri Anda berhasil.
5. Carilah penjual yang benar benar niat untuk menjual propertinya, karena sedang butuh uang, kepepet, dll. Mereka bertebaran dimana mana dan ada setiap hari, tugas Anda adalah menemukan penjual penjual tersebut. Gunakan berbagai cara yang sudah saya bagikan di buku PropertyCashMachine untuk menemukan mereka.
6. Dapatkan informasi sebanyak banyaknya tentang jenis properti dan daerah yang Anda incar. Untuk itu, Anda perlu aktif bersosialisasi dengan banyak orang yang memiliki pengetahuan tentang properti di daerah yang Anda incar. Salah satunya cari informasi dari broker yang berpengalaman dan kuasai daerah yang Anda incar.
7. Kontrol dan pilih dengan siapa Anda sering berinteraksi. Anda harus benar benar menjaga dan menyadari dengan siapa Anda bergaul. Karena diluar sana banyak sekali orang yang tidak percaya dan tidak yakin bisa membangun kekayaan melalui properti. Mereka akan berusaha mempengaruhi Anda baik dengan sadar atau tidak sadar untuk menyerah dan berhenti saja menemukan properti hot deal Anda.  Ketika anda sadari hal yang negatif ini, segeralah kurangi komunikasi dan interaksi dengan mereka. Bergaul dan berinteraksilah dengan orang orang yang memiliki pikiran dan keyakina yang sejalan dengan impian Anda.
8. Tips terbaik terakhir yang bisa saya berikan adalah, NEVER EVER GIVE UP! Ketahuilah, bahwa dalam hal apapun yang pertamakali adalah yang tersulit. Transaksi hotdeal pertama Anda mungkin saja merupakan transaksi yang sangat menantang. Tapi akan banyak hal yang akan Anda pelajari dari transaksi pertama Anda. Dan mungkin saja, Anda akan melakukan beberapa kesalahan. Tidak ada seorangpun yang sempurna, tapi ingatlah Anda akan selalu menjadi lebih baik, baik dan baik lagi. Sempurnakan terus menerus pengetahuan dan keahlian Anda dalam bertransaksi.