Ngajet-Ngaper merupakan istilah dalam bahasa bali kalau diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia adalah ngajet artinya kaki menendang ke belakang seperti kuda, ngaper artinya menendang ke samping. Kalau diilustrasikan ke dalam bisnis bisa diartikan “double untung”. Terjemahan dalam bahasa bali bisa dilihat di sini.
Contoh ada tanah seluas 1 are ( 100 meter persegi) seharga 100 juta/are ( 1 juta/M2) . Anda beli dengan modal materai alias bekerjasama dengan pemilik tanah. Jurus negosiasinya adalah jurus NAGA ( NAikkan harGA ). Anda beli tanahnya dengan harga 125juta, tapi bayarnya nanti setelah rumah laku atau 1 tahun lagi. Perjanjiannya diikat dalam perjanjian kerjasama.
Langkah selanjutnya,Anda survey kompetisi harga rumah. Kesimpulannya yang anda temukan harga pasaran di area lahan tersebut adalah Rp 500 juta. Dan tipe yang laku keras di daerah tersebut adalah tipe 45. Maka buatlah denah rumah tipe 45 di atas tanah 100m2. Dan buatlah promosi tentang rumah Anda tersebut. Misal jual tipe 45/100 harga 495juta. (agar lebih kompetitif).
Sampai dengan tahap ini Anda sudah mengeluarkan biaya untuk membuat perjanjian (500ribu), membuat gambar (500ribu), membuat media promosi (3 juta). Kemudian Anda harus mengeluarkan biaya lagi untuk Ijin Mendirikan Bangunan (1 juta). Total 5 juta. ( Variatif tergantung daerah mana).
Untuk membangun rumah tentu anda butuh biaya.Anggap Rumah anda sudah laku & Pembeli anda membayar uang muka 30%. Berarti Anda akan menerima uang 150 juta (30% x 500jt). Anda mencari kontraktor untuk membangunkan tipe 45, Misalkan borongan kontraktor dengan ongkos biaya 2 juta/m2 sehingga totalnya 90juta.
Uang muka dari pembeli rumah biasanya bisa diangsur 3 kali atau 3 bulan. Maka pembayaran kepada kontraktor juga harus anda sesuaikan dengan penerimaan uang muka dari kosumen anda. Sehingga Anda pasti ada uang untuk membayar kontraktor.
Kekurangan 405 juta akan dibiayai oleh KPR dari bank. Saran saya 1 bulan sebelum rumah jadi, Anda mengumpulkan persyaratan KPR dari konsumen dan dari Anda. Proses KPR paling cepat 1 hari. Normalnya 3 hari. Bank akan mencairkan 90% karena 10%nya merupakan retensi. Berarti bank akan mencairkan 364, 5 juta dan menahan 40.5 juta untuk sertifikat, imb, retensi bangunan sampai beberapa waktu.
Uang hasil KPR 364,5 juta sebagian dibayarkan kepada pemilik tanah 125 juta. Sehingga Anda mendapatkan bersih 239,5 juta. Dan Anda masih memiliki tabungan yang ditahan di bank 40.5 juta. Kalau profitnya Anda belikan rumah, artinya Anda beli rumah tanpa uang. Kalau profitnya Anda putar di bisnis, artinya Anda bisnis tanpa uang.
Kesimpulannya =>
Contoh ada tanah seluas 1 are ( 100 meter persegi) seharga 100 juta/are ( 1 juta/M2) . Anda beli dengan modal materai alias bekerjasama dengan pemilik tanah. Jurus negosiasinya adalah jurus NAGA ( NAikkan harGA ). Anda beli tanahnya dengan harga 125juta, tapi bayarnya nanti setelah rumah laku atau 1 tahun lagi. Perjanjiannya diikat dalam perjanjian kerjasama.
Langkah selanjutnya,Anda survey kompetisi harga rumah. Kesimpulannya yang anda temukan harga pasaran di area lahan tersebut adalah Rp 500 juta. Dan tipe yang laku keras di daerah tersebut adalah tipe 45. Maka buatlah denah rumah tipe 45 di atas tanah 100m2. Dan buatlah promosi tentang rumah Anda tersebut. Misal jual tipe 45/100 harga 495juta. (agar lebih kompetitif).
Sampai dengan tahap ini Anda sudah mengeluarkan biaya untuk membuat perjanjian (500ribu), membuat gambar (500ribu), membuat media promosi (3 juta). Kemudian Anda harus mengeluarkan biaya lagi untuk Ijin Mendirikan Bangunan (1 juta). Total 5 juta. ( Variatif tergantung daerah mana).
Untuk membangun rumah tentu anda butuh biaya.Anggap Rumah anda sudah laku & Pembeli anda membayar uang muka 30%. Berarti Anda akan menerima uang 150 juta (30% x 500jt). Anda mencari kontraktor untuk membangunkan tipe 45, Misalkan borongan kontraktor dengan ongkos biaya 2 juta/m2 sehingga totalnya 90juta.
Uang muka dari pembeli rumah biasanya bisa diangsur 3 kali atau 3 bulan. Maka pembayaran kepada kontraktor juga harus anda sesuaikan dengan penerimaan uang muka dari kosumen anda. Sehingga Anda pasti ada uang untuk membayar kontraktor.
Kekurangan 405 juta akan dibiayai oleh KPR dari bank. Saran saya 1 bulan sebelum rumah jadi, Anda mengumpulkan persyaratan KPR dari konsumen dan dari Anda. Proses KPR paling cepat 1 hari. Normalnya 3 hari. Bank akan mencairkan 90% karena 10%nya merupakan retensi. Berarti bank akan mencairkan 364, 5 juta dan menahan 40.5 juta untuk sertifikat, imb, retensi bangunan sampai beberapa waktu.
Uang hasil KPR 364,5 juta sebagian dibayarkan kepada pemilik tanah 125 juta. Sehingga Anda mendapatkan bersih 239,5 juta. Dan Anda masih memiliki tabungan yang ditahan di bank 40.5 juta. Kalau profitnya Anda belikan rumah, artinya Anda beli rumah tanpa uang. Kalau profitnya Anda putar di bisnis, artinya Anda bisnis tanpa uang.
Kesimpulannya =>
a.Ngajet : keuntungan pertama anda sudah dapat dari pembayaran lahan ke pemilik sebesar 239,5 juta ( 364,5 juta-125 juta ).
b.Ngaper : keuntungan kedua anda dapat dari Tabungan di bank 40,5 juta ( 10% KPR biaya retensi )
Ini baru perhitungan 1 unit rumah .
Bagaimana dengan banyak unit?
Semoga Anda bisa menemukan polanya.
Jadi… silahkan uji kreatifitas anda…!!!!
SALAM SUKSES
BALiNiCE PROPERTY
Tidak ada komentar:
Posting Komentar